बेंगलुरु की एक सिविल कोर्ट ने माना है कि कोई अपार्टमेंट एसोसिएशन फ्लैट के आकार को आधार बनाकर यह तय नहीं कर सकता कि किसी घर को आम दैनिक सेवाओं के लिए कितना भुगतान करना चाहिए। 20 नवंबर के इस फैसले ने 660 यूनिटों का परिसर पुरवा सीजन्स की जनरल बॉडी द्वारा लिए गए उस निर्णय को रद्द कर दिया जिसमें मेंटेनेंस बिल के अधिकतर हिस्से को हर फ्लैट की स्क्वायर फुट एरिया से जोड़ने वाला मॉडल लागू किया गया था।
जस्टिस वीना एन की सिंगल-बेंच ने कहा कि जिन सेवाओं का उपयोग हर निवासी समान रूप से करता है, उनके लिए एसोसिएशन को सभी फ्लैटों से बराबर मेंटेनेंस वसूलना होगा – यह निष्कर्ष अन्य अपार्टमेंट समुदायों में चल रहे ऐसे विवादों को भी प्रभावित कर सकता है।
मुख्य मुद्दे
पुरवा सीज़न्स आठ टावरों में बना है। हर फ्लैट मालिक पुरवा सीजन्स ओनर्स एसोसिएशन का सदस्य है, जिसे कर्नाटक अपार्टमेंट ओनरशिप एक्ट (KAOA) 1972 के तहत बनाया गया है। इस एक्ट के तहत एक डिक्लेरेशन डीड और रजिस्टर्ड बायलॉज जरूरी होते हैं। बायलॉज की एक क्लॉज में लिखा था कि बिल्डिंग की मरम्मत, रखरखाव, कर्मचारियों के वेतन और अन्य नियमित खर्चों के लिए वार्षिक आकलन “सुपर बिल्ट-अप एरिया के अनुसार प्रोराटा” किया जाएगा।
2020 की शुरुआत तक कई निवासियों ने तर्क दिया कि यह एरिया-आधारित प्रणाली आम सेवाओं के वास्तविक उपयोग को नहीं दर्शाती। इसी पर चर्चा शुरू हुई कि क्या इस फॉर्मूले को बदलना चाहिए। जनवरी 2020 में बोर्ड ऑफ मैनेजर्स ने जनरल बॉडी के सामने छह मॉडल रखे। बहस अनिर्णीत रही और समिति के पांच सदस्य इस्तीफा देकर चले गए, जिसके कारण नए चुनाव हुए।
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दूसरी असाधारण जनरल बॉडी मीटिंग जुलाई 2020 में हुई। इस बैठक में एक विभाजित मॉडल को मंजूरी दी गई, जिसमें 25.95% मेंटेनेंस समान रूप से और 74.05% प्रत्येक फ्लैट के बिल्ट-अप एरिया के आधार पर वसूला जाना था। याचिकाकर्ता, जो 1,523 वर्ग फीट के फ्लैट के जॉइंट-ओनर हैं, ने इस प्रस्ताव को चुनौती दी। उनका कहना था कि सुरक्षा, लिफ्ट, लाइटिंग, हाउसकीपिंग, पानी प्रबंधन और कचरा संग्रहण जैसी आम सेवाएं सभी निवासी समान रूप से उपयोग करते हैं। उन्होंने बैठक और मतदान की प्रक्रिया पर भी सवाल उठाए।
क्योंकि एसोसिएशन KAOA के तहत बनी थी और सहकारी कानून के तहत नहीं, इसलिए वह रजिस्ट्रार ऑफ को-ऑपरेटिव सोसाइटीज से अपनी प्रक्रिया की वैधता नहीं ले सकती थी। ऑनलाइन वोटिंग की “देखरेख” या बचाव के लिए रजिस्ट्रार को भेजा गया पत्र कानूनी रूप से अप्रभावी था। एसोसिएशन ने तर्क दिया कि चूंकि सदस्य बनने पर याचिकाकर्ता ने बायलॉज मान लिए थे, इसलिए KAOA के मुताबिक जनरल बॉडी अंतिम निर्णय लेने वाली संस्था है।
अदालत को यह तय करना था कि क्या जनरल बॉडी एरिया-आधारित मेंटेनेंस फॉर्मूला थोप सकती है। KAOA एक अपार्टमेंट परियोजना की स्वामित्व संरचना निर्धारित करता है। यह हर फ्लैट को उसकी साइज के अनुपात में कॉमन एरिया में अविभाजित हिस्सेदारी से जोड़ता है। कई एसोसिएशन इसी सिद्धांत का उपयोग सिंकिंग फंड या संरचनात्मक मरम्मत लागत तय करने के लिए करती हैं।
KAOA की धारा 3(g) आम खर्चों को “एसोसिएशन द्वारा विधिपूर्वक आकलित” उन रकमों के रूप में परिभाषित करती है, जो कॉमन एरिया और सुविधाओं के प्रशासन, रखरखाव, मरम्मत या प्रतिस्थापन के लिए होती हैं। इनमें वे खर्च भी शामिल हैं जिन्हें बायलॉज आम खर्च घोषित करते हैं। धारा 10 कहती है कि ऐसे खर्च “घोषणा पत्र में प्रत्येक फ्लैट को सौंपे गए अविभाजित हिस्सेदारी के प्रतिशत के अनुसार” वसूले जाएंगे।
पुरवा सीजन्स मामले में अदालत ने कहा कि धारा 10 भले ही अविभाजित हिस्सेदारी-आधारित फॉर्मूले को मान्यता देती है, लेकिन यह एसोसिएशन को ऐसी सेवाओं के लिए एरिया-लिंक्ड चार्ज लगाने की अनुमति नहीं देती जिनका फ्लैट के आकार से कोई संबंध नहीं है। अदालत ने कहा कि धारा 24 के तहत केवल “विधिसम्मत” निर्णय ही मालिकों पर बाध्यकारी हैं और जनरल बॉडी बहुमत के आधार पर “मनमाने और अनुचित” प्रस्ताव को वैध नहीं ठहरा सकती।
कानून एक ही तरीका अनिवार्य नहीं करता कि संचालन संबंधी मेंटेनेंस कैसे निकाला जाए। जब कोई प्रस्ताव मनमाना लगे और सेवा की प्रकृति से उसका संबंध न हो, तो अदालतें हस्तक्षेप करती हैं।
अदालत ने Venus Co-operative Housing Society v. J.Y. Detwani के सिद्धांत पर भरोसा किया, जिसमें कहा गया था कि बड़े फ्लैट वाले लोग छोटे फ्लैट वालों से ज्यादा आम सेवाएं उपयोग करते हैं – इसका कोई तार्किक आधार नहीं है। फैसले में कहा गया कि यह “असमझदारी” है कि छोटे फ्लैट में रहने वाले कम सुरक्षा, कम लिफ्ट, या कम कॉमन लाइटिंग उपयोग करते हैं, और यह भी नहीं कहा जा सकता कि बड़े फ्लैट वाले “अधिक सेवाएं” ले रहे हैं जिस कारण उन्हें अधिक भुगतान करना चाहिए।
भारतीय अदालतें आमतौर पर उन सेवाओं के लिए यही तर्क लागू करती हैं जिनका सभी निवासी समान रूप से उपयोग करते हैं। इन मामलों में समान योगदान को तर्कसंगत आधार माना जाता है क्योंकि सेवा उपयोग का क्षेत्रफल से कोई संबंध नहीं होता।
अदालत ने क्या कहा
बेंगलुरु की अदालत ने यह जांचा कि जुलाई 2020 का प्रस्ताव इस सिद्धांत पर टिक सकता है या नहीं कि फ्लैट का आकार सभी आम सेवाओं के योगदान को निर्धारित करता है। अदालत ने इस तर्क को खारिज कर दिया।
अदालत ने निर्णय दिया कि जुलाई का प्रस्ताव “अवैध, शून्य और बाध्यकारी नहीं” है क्योंकि फ्लैट के आकार और लिफ्ट, कॉरिडोर जैसी सुविधाओं के उपयोग के बीच कोई संबंध नहीं है। अदालत ने Detwani सिद्धांत दोहराया और कहा कि एसोसिएशन के पास इन सेवाओं के लिए “फ्लैट के एरिया के आधार पर मेंटेनेंस मांगने का कोई अधिकार नहीं” है।
मई से दिसंबर 2020 के बीच जारी किए गए बिलों को अमान्य घोषित कर दिया गया। एसोसिएशन और बोर्ड ऑफ मैनेजर्स को निर्देश दिया गया कि आम उपयोग की सुविधाओं, इंफ्रास्ट्रक्चर और सेवाओं के लिए “समान अनुपात में” मेंटेनेंस चार्ज तय करें।
अदालत ने एसोसिएशन को यह भी रोका कि वह विवादित शुल्क के भुगतान के लिए दबाव बनाने के उद्देश्य से पानी, बिजली या अन्य आवश्यक सेवाएं बंद न करे।
यह फैसला एसोसिएशनों को अन्य खर्च श्रेणियों में एरिया-आधारित फॉर्मूला अपनाने से नहीं रोकता। यह केवल उन्हीं मदों तक सीमित है जिनके लिए सेवा सभी के लिए समान होती है। संरचनात्मक मरम्मत, पूंजीगत कार्य या स्वामित्व हिस्सेदारी से जुड़े दीर्घकालिक फंड अब भी तार्किक संबंध होने पर एरिया-आधारित रह सकते हैं।
यह फैसला जनरल बॉडी की शक्ति पर भी सीमा तय करता है – निर्णय बाध्यकारी तो रहेंगे, लेकिन केवल तब जब उनका आधार तार्किक हो। इस मामले में अदालत ने पाया कि फ्लैट के आकार और रोजमर्रा की सेवाओं की लागत के बीच कोई तार्किक संबंध नहीं है। यह फैसला KAOA के तहत चलने वाले बड़े अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स में समान विवादों के लिए एक महत्वपूर्ण संदर्भ बन सकता है।
